资本市场的全面认可一扫资本链困局

　　开发企业依靠预售款可以把一个个项目滚动起来的时代已经一去不复返，特别是对于投资大、周期长、需长期经营的商业地产来说，简单的"开发+销售"的模式实践证明并不成功，战略思维和定位都必须重新调整。

　　"如今发展商投身商业地产开发，不仅要懂地产、懂商业，更重要的一条是懂金融，走一条资本之路，商业地产只有在金融创新中才能绽放活力。"这是在日前由新地产与汉博顾问在上海举办的"2009第二届商业地产年会"上，与会人士一致把2009年的商业地产重头戏聚焦到"资本引擎"关键点上。

　　资金链困惑限制规模化发展

　　一直以来，中国商业地产的长期发展前景被外界广泛看好，一方面中国经济发展水平、人口、资金三大要素支持商业地产发展，在城市化进程中，住宅发展到一定规模对商业地产，特别是对购物中心这样的业态有一定的拉动作用，另一方面，通过研究租金数据分析我国商业地产运行现状可以发现，有一半城市没有恢复到去年的中间水平，例如上海、北京、广州这样的一线城市，还有二线城市租金水平比去年三季度还低一些，而和国际化大都市的租金水平比，绝对数字还是处于相对低的水平，所以在租金或者发展空间方面，都有广阔的想象空间。"但现实的情况是，中国发展商更愿意造住宅楼而不愿意造商业地产，尽管每个人都知道商业地产对未来来说是一个'金娃娃'。"花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚一针见血的指出，"因为，要把'金娃娃'从种在地上一直到它长成一个'金娃娃'这个过程是非常艰难的。"

　　在姚总看来，国内商业地产开发最大的困惑来源于资金链。在国外，做商业地产贷款的时候可以只还利息不还本金，而中国为商业地产提供的贷款还是局限在那些短期或者是中期的，要求还本付息，一个地产项目即使十年还清也需要10%的回报率，而商业地产在前期两三年是培育期，回报率没有办法支撑银行贷款还本付息的支付，这阻碍了中国商业地产的投资。

　　宝龙集团副总裁刘晓兰在谈及宝龙集团2003年起转向做商业地产的七年历程时，也持同样观点："商业地产这块，因为它的专业度要求非常高，需要一个相当长的经营培育期，短期内不可能给开发营运商带来很好的回报。"

　　商业地产融资体系有待激活

　　商业地产是门极强的技术活，每一环节都"暗藏杀机";同时，商业地产又最是变化多端，时不同、地不同、势不同，道亦不同。没有详尽而切实的计划就贸然投身商业地产，其结果也许比空手上战场更糟。而找到合适和融资体系，正是商业地产项目现阶段发展的生命线。"银行只是从提供开发贷款，然后开发贷一结束马上要发展商还贷款的话，发展商就养不起商业地产，因此，我们的金融体制需要一个彻底改变来鼓励商业地产。"姚蔚补充说。

　　中国民生银行地产金融事业部副总经理兼首席分析师董续勇也认为，大部分商业地产发展商无法复制大连万达那样，用住宅大量开发的资金养商业地产的模式："国家商业银行对商业地产的支持度还远远不够，资金链困惑限制了商业地产规模化发展。美国商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%，这个比重相当高。我们国家商业地产规模到底有多大呢，有一个旁证，14家商业银行里面的房地产贷款占了总贷款的比例，北京银行有12.39%，中信银行10.18%，所有银行加起来平均比例仅是7.57%，这个房地产贷款既包含了住宅也包含了商业。如果简单按照商业占20%的比例来测算的话，我们商业地产的贷款占整个银行贷款比重可能大概只有2%左右。"

　　在商业地产这块，银行与非银行的金融机构以及第三方的金融机构之间加强合作，成为更为理想的出路。"商业地产贷款金额达，期限长，不同阶段可能有不同还款要求。这靠商业银行一家来做是不可完成的任务，需要信托、投行、基金、保险一起来进行合作，另一种合作是金融系统和商业地产第三方服务机构之间的合作，例如一些顾问公司，一些物业租赁公司、销售公司。"董续勇补充说。

　　资本市场开始全面认可商业地产

　　事实上，2009年房地产迎来最强悍的一轮IPO热潮，宝龙集团10月14日在港正式上市，成为大陆首家真正意义上在港上市的商业地产公司。对此，新地产杂志主编张文豪分析："这轮IPO潮从商业地产的角度可以得出结论，过去商业地产有一个难处就是缺少商业资本的支持，宝龙集团的案例表明，资本市场已经全面认可和支撑了商业地产，这是一个里程碑式的事件。"

　　身处IPO热潮中心的宝龙集团副总裁刘晓兰同样感触良多："从最初不断追求产品的核心竞争优势，到今天的上市之路，我们最大的感受就是整个行业的竞争格局发生了巨大变化，已经从产品的竞争已经转向资本的竞争。"她表示，和投资者接触过程中，尤其是和国际投资者的接触，感受到了中国商业地产长线投资的潜力，很多保险基金看准中国市场潜力非常极大，尤其对持有型的商业物业非常关注，因为他们看好中国的国策和它潜在的市场方向，同时，上市后也开阔了宝龙对于资本之路的眼界，"资本之路不单单是IPO，也不单单是上市。持有型的商业物业对资金沉淀需求非常高，上市以后我们利用很多工具，在为下一步在全国的快速铺张发展在做我们的'加油仗'。"刘晓兰补充说。

　　来自民生银行地产金融事业部的统计数据显示，2009年商业用房销售面积1到10月份增长了33%，住宅销售面积增长50%;而1到10月份商业用房投资则有35.4%的增长速度，住宅增长只有14%，说明商业地产今年高投资趋势已经相当明显，这当中除了有资本市场的推动之外，大型房地产集团也在今年全面进入商业地产，例如重庆最大的地产巨头龙湖集团再次启动香港上市计划，并表示未来要拿出15%的土地储备做商业地产，万科在近期也表示未来商业地产发展比重将占到20%，绿城集团也要进入商业地产，中国的商业地产未来进入更大规模化的发展。

　　开发商的信心同样来自于品牌商家的动向，最近一大批主力店和连锁品牌商家发布了新的拓展计划，二线城市商业地产发展前景也引来各方关注。合肥之心城董事长张陈表示，作为35万平米的城市综合体，之心城已经趁此机会将100余家国际品牌首次引入合肥，填补目前合肥综合性购物中心与体验式消费空间的市场空白，而湖州"爱山广场"街区商业发展模式也受到了广泛的关注，成为符合和推动城市特色和个性发展的动力引擎。

　　商业地产长线价值被唤醒

　　资本回流纷纷弃"住"选"商"

　　今年住宅市场的火爆，并没有为它引来大宗交易的跟进。相反，国内、国外的机构投资者们不约而同地将目光投向了商业地产。眼下对于投资市场来说，商业地产正慢慢成为房地产新的利润增长点，并且成为国内投资者迅速崛起主导。